【船橋市版】相続の問題・悩みを解決し、マンションを売却した事例

• 1.神奈川県にお住まいのK様が、「船橋市のローンが残るマンションを相続したが返済せずに済んだ事例」
• 2.千葉市にお住まいのH様が、「船橋市のローンが残るマンションを相続して売却した事例」
• 3.東京都にお住まいのF様が、「相続した船橋市のマンションをより高く売却した」事例

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は神奈川県にお住まいの30代のK様です。
K様はお父様がお亡くなりになり、ご実家の船橋市内にあるマンションを相続することになりました。
ご実家のマンションはお父様が16年前に購入したもので、ローンの返済が完了していません。

K様は現在、仕事の都合により神奈川県で生活しています。
転勤族ということもあり、ご実家のマンションに転居する予定はありません。
月々の住宅ローンの支払いは負担になるので、売却してその売却益をローンの返済に充てようと考えました。
K様は不動産に関する知識がなかったので、ひとまず不動産会社に相談してみることにしました。

K様は相続したマンションがある船橋市の不動産市場に詳しいところが良いと考え、地元密着の不動産会社をインターネットで調べました。

その中で

• 相続に関するいくつかの記事があり不動産以外のことも相談できて便利
• 不動産に関する様々な悩みを解決した事例が紹介されており実績が豊富

と感じた不動産会社に相談することを決めました。

K様にはまず、お父様が「団体信用生命保険」に加入しているかの確認をしてもらうよう
お話しました。

〈団体信用生命保険に加入していた場合の手続き〉

• 1.住宅ローンの名義人が亡くなったことを金融機関に伝える
• 2.金融機関から指示された必要書類を提出する（団信弁済届・死亡診断書など）
• 3.保険会社の審査
• 4.物件の名義を相続人に変更する

保険会社の審査が通れば、保険会社から住宅ローンを組んでいた金融機関へローンの残金が直接支払われます。

ローンの完済が確認できたら、物件の名義を相続人に変更します。
自分でも手続きできますが、複雑な手続きであるため、司法書士に依頼するとスムーズに進めることができるでしょう。

K様は住宅ローンが組まれている金融機関に問い合わせたところ、お父様は「団体信用生命保険」に加入していることが分かり、手続きに移ることができました。
その後、保険会社の審査が通り、弊社が紹介した司法書士のサポートのもと名義変更を終え、現在は売却の手続きをしています。

司法書士といった専門家との提携により、売却までの手続きをスムーズに行えたことにK様は大変喜んでいらっしゃいました。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は千葉市にお住まいの40代のH様です。
H様はお父様がお亡くなりになり、船橋市内にあるマンションを相続することになりました。
マンションはお父様が投資用として20年前に購入したもので、ローンの返済が完了しておりません。
お父様が「団体信用生命保険」に加入していれば、H様が住宅ローンを負担する必要はありませんが、お父様は健康上の理由から未加入であったことが発覚し、H様が住宅ローンも引き継ぐことになりました。
しかし、H様は、ご実家のマンションのローンを返済する余裕がなく、マンションを手放すことをお考えです。

H様は数年前にご結婚され千葉市に一戸建てを購入されたばかりで、相続したマンションに移り住む予定はありません。
月々のローン返済も負担になるため、不安を抱えていました。
H様はマンションを売却し、その売却益をローン返済に充てることができないかと考えました。

H様は相続したマンションにどれだけの価値が付くのか調べるために不動産会社に相談することにしました。

マンションがある船橋市内の不動産会社に相談しようと思いインターネットで調べ、いくつかのホームページを見比べた結果

• 船橋市の不動産市場の動向を把握しており、最適な売却方法を提案してくれそう
• 相続の売却も対応しており、気軽に相談できそう

といった点がご自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は「住宅ローンを完済する」と「抵当権を抹消する」の2つの条件を満たせば売却することができます。

住宅ローンの残債がある不動産の売却には、事前に以下の2つを確認しておく必要があります。

• ローンの残債額を確認する
• 不動産会社に依頼し、査定額を確認する

ローンの残債と査定額を確認すると、売却価格が残債を超える「アンダーローン」状態なのか、それとも残債が売却価格を超える「オーバーローン」状態なのかが明らかになります。

• アンダーローンの場合（残債より売却額が高い）

売却金額で住宅ローンを完済できる場合、不動産会社に売却を依頼します。
買主が見つかったら、物件の引き渡し日に売却代金を使ってローンを一括返済できます。
また、住宅ローンがある不動産には抵当権が設定されているため、売主は抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

• オーバーローンの場合（残債より売却額が低い）

査定額が住宅ローンの残債を下回り、売却金額でローンを一括返済できない場合があります。その場合は 「自己資金で補填」しなければなりません。
また自己資金がない場合は、売却を延期してローンを払い続けるか、相続放棄を検討することも一つの手段です。

しかし、相続放棄を選択する場合は住宅ローン以外の資産財産も相続できなくなります。従って、慎重に考えることが必要です。

H様が相続したマンションは、ローンの残債を上回る査定額でした。
そのため、そのまま売却手続きを行い、売り出してからおよそ4か月後に売却が成立し、
ローンを完済することができました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの40代のF様です。
お父様がお亡くなりになり、F様と弟様でお父様の所有していた投資用マンションを相続することになりました。
マンションはローンの返済が残っていましたが、お父様は「団体信用生命保険」に加入していたため、F様兄弟はローンを引き継がず、マンションのみを相続することになりました。
しかし、F様兄弟は遠方にお住まいのため、相続したマンションに移り住む予定はありません。
F様兄弟は話し合った結果、相続したマンションを売却することにしました。

F様兄弟は財産を平等に分割することを決めました。
そのため、相続したマンションをなるべく高く売りたいと思っています。
ひとまず、マンションにどれだけの値段が付くのか不動産会社に相談することにしました。

F様兄弟は共通の知人に相談したところ「地域に詳しい不動産会社の方が売れやすい」という話をされたため、相続したマンションのある船橋市で不動産会社を探すことにしました。インターネットで見たサイトの中で

• 船橋市の特性やニーズを把握しており、売却しやすい提案がもらえそう
• 士業と提携しており、不動産以外の知識が豊富そうでより的確なアドバイスがもらえそう

といった点に魅力を感じた不動産会社に相談することに決めました。

• リフォームやハウスクリーニングを行う

高く売るコツとして内覧者に良い印象を与えることが重要です。
従って、築年数の古いマンションであれば一部をリフォームやハウスクリーニングを行い綺麗な状態にしておくことが効果的です。

しかし、必ずしも行う必要はありません。
リフォームやハウスクリーニングの費用は売主の負担になるため、売却の際に費用が回収できない可能性があります。
劣化が気になるようであれば、不動産会社に相談してから検討すると良いでしょう。

• 高値が付きやすい時期に売却する

一般的にマンションを高値で売りやすいのは、需要が高まる2、3月です。
4月からはじまる新生活のために、住宅を購入する人が多く、1年を通してマンション需要が最も多くなります。

他の月よりもマンションの購入を検討する人が多くなるため、値引きをせずに早く売れる可能性が高いといえます。
少しでも高く売却したい場合は、2、3月に契約できるように、余裕をもったスケジュールを組むようにしましょう。

2.「結果」

F様の相続したマンションはJR京葉線「南船橋駅」から徒歩15分圏内にあります。

南船橋駅は東京駅まで乗り換えなしで行くことができ通勤・通学において最適です。

また、南船橋駅は「ららテラス　TOKYO-BAY」というライフスタイル型商業施設と直結しており、飲食店やドラッグストア、学習塾など様々な店舗が軒を連ねています。

他にも南船橋駅近辺は都市開発が進んでおり、令和6年5月には「ららアリーナ」と呼ばれる1万収容の多目的アリーナが誕生しました。

今後も開発は進むと見られ南船橋駅近辺エリアの需要は十分にあります。

以上のことからF様の相続したマンションは特にリフォームを行わなくても売れやすいと判断し、ハウスクリーニングのみを行ってから売却することにしました。
売却を開始してから3ヶ月後に買手が見つかり、無事に売却することができました。