【船橋市版】相続した
空き家（一戸建て）を
売却・活用した事例

• 1.船橋市にお住まいのW様が、「相続した実家の売却手続きを不動産会社にお願いして、無事売却できた事例」
• 2.船橋市にお住まいのY様が、「相続した損傷が激しい空き家を更地にして売却した事例」
• 3.船橋市にお住まいのT様が、「相続した築45年の空き家を売却し、特例の適用により節税できた事例」

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの50代で、お父様の他界に伴って実家を相続しました。
お母様は既に亡くなられており、兄弟もいないためW様お一人が相続者です。

W様は現在近所で購入したマンションに奥様と住まわれており、実家を使う予定がないため売却をお考えです。今まで不動産売却等に関わったことがなく、全てお任せしたいと考えられています。

W様自身「使い道がないので売却したい」というお気持ちではあるものの、具体的な売却方法などは不動産会社と話して、売却活動をお任せしたいと考えられています。

W様は通いやすさを重視されていたため、職場付近の不動産会社をお探しになりました。
その中でも、初めての不動産売却と言うことで「ゆっくり相談にのってもらえそうな」大手のフランチャイズではない不動産会社をお調べになりました。

インターネットで検索して数件ヒットした中でも

• ホームページに記載されていた写真の方が優しそうだった
• 不動産取引だけではなく、取引時に関わる税務上の手続きもサポートと書いてあった

ことで初心者の自分にも安心して相談できそうだと思い、決められました。

W様の場合、不動産売却自体が初めてだったのでご実家の売却方法についてご説明しました。

不動産売却に関する全体の流れについて解説します。
まず売却を終えるまでの目安期間は、3～6か月とされています。

1. 初回相談に行き、不動産会社を比較検討する
2. 不動産会社を決めて物件の調査・査定をしてもらう
3. 媒介契約を行う（ここまで1～2週間）
4. 販売活動を開始して買付受入をする
5. 時期や売買価格等の重要事項について相談をする
6. 売買契約を結ぶ（ここまで3～6か月）
7. 決済・引き渡しを行う（ここまで4～7か月）
8. 確定申告をする（翌年に行う）

この中でも特に「媒介契約」と「重要事項についての相談」は入念に行って取引内容をしっかり理解することをオススメします。
契約や取引内容について十分に理解をしていなければ、後々のトラブルに繋がる可能性が高くなります。
次の項目で「媒介契約」について詳しく説明します。

一般的に不動産の売り手、あるいは買い手が契約をするために必要な条件をまとめたり、交渉したりする作業は、不動産仲介会社に依頼することが多く「媒介」と呼ばれています。
媒介を不動産会社に依頼するときは委託の契約を結びますが、その契約のことを「媒介契約」といい種類は3種類あります。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社と契約を締結することができ、契約後でも別の不動産会社に依頼したり、買主を自分で見つけて取引ができる。
契約期間に規定はないが、行政指導に従った3ヵ月が一般的。
状況報告は義務付けられていない。

専任媒介契約

特定の1社の不動産会社のみと契約を締結する。不動産会社と複数契約する事は出来ないが、買主を自分で見つけて取引する事はできる。
契約期間は最長3ヵ月。
状況報告が、休業日を含む2週間に1回以上に義務付けられている。

専属専任媒介契約

特定の1社の不動産会社のみと契約を締結する。他の不動産会社と契約できない事はもちろん、自分で見つけた買主でも不動産会社を媒介して取引しなくてはいけない。
契約期間は最長3ヵ月。
状況報告が、休業日を含む1週間に1回以上に義務付けられている。

ただ、媒介契約は種類によってメリット・デメリットがあるため、自身で内容をよく理解してから契約を結ぶことが重要です。

W様は当社の提示した売却プランにご納得いただき、他の不動産会社は考えていらっしゃいませんでした。
さらに販売状況の報告を逐一知りたいとのことでしたので当社と専属専任媒介契約を結びました。

売却活動を進めてから約4ヵ月で、無事に買い手が見つかりました。
W様は「初めての不動産売却でしたがしっかり相談にのってもらえたうえに、売却活動のお任せもできて安心できました」とお喜びでした。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいである60代のお客様です。
お父様が亡くなり、ご実家を相続されました。ご実家の損傷が激しく維持費等の支払いを負担に感じられ確実な売却を希望されています。

2年前にお母様が逝去されてから、ご実家にはお父様が一人で住まわれていたため空き家となってしまいました。
建物の損傷が激しいので、確実に売却したいと思っていらっしゃいます。

Y様は友人からの紹介によって、自分に合いそうな不動産会社をいくつか検討し始めました。
深く調べるよりも早速査定したいと思い、相談に行ってみると

• 損傷が激しい物件だったけれど、色々な売却方法を教えてくれた
• 担当者の対応が丁寧で、リスクや知らなかったことについてもしっかり説明してくれた

という点で、不動産会社をお決めになりました。

Y様は建物の損傷が激しいため売れ残ってしまうことを懸念されていました。
そこで売りづらい空き家を売る方法について、ご説明しました。

空き家の売却方法は、主に３種類あります。

• 中古物件もしくは古家付きの土地として売却する方法
• 更地にしてから売却する方法
• 買取をしてもらう方法

一般的に売りづらい物件は更地にすることで売りやすくなると言われています。
しかし解体費用を負担する必要があり、一定の資金が必要です。

不動産会社に買取してもらう事が確実な売却方法ですが、一般的に不動産会社も条件の合う（つまり売れる可能性高い）ものしか買い取ってくれません。

Y様の場合ご実家は老朽化して損傷が激しかったため、解体をして更地にした方が売却しやすいとお伝えして、ご実家の解体を決められました。

次に実家の解体に際して、遺品の整理が必要となりました。

空き家を解体する際に家具や、遺品は処理しなければなりません。
たくさんの残置物が遺されていた場合１人もしくは少人数で片づけるには時間がかかります。
そうした場合、片付け業者やごみ収集運搬業者に遺品整理を依頼することができます。

例えば船橋市役所のホームページでは、家財整理や遺品整理に対応ができるごみ収集運搬業の許可を持つ事業者を紹介しています。
作業内容や料金は事業者ごとに異なるため、事前に連絡して確認することがおすすめです。
参考：船橋市 市役所市民安全推進課「空家等の家財整理・遺品整理をお考えの方へ」

Y様は手間をかけないことを望まれていたので、こうした事業者がいることをご説明すると「市役所の紹介なら安心だね」と申し込まれていました。

ご実家の遺品整理を終えられてから解体し、売却手続きを進められたことで約7か月後に買い手が見つかりました。

築年数が古いから、ちょっと建物が傷んでいるから「更地」にしようと決めるのではなく、専門的知識や経験がある不動産会社へよく相談をして需要やリスク等も踏まえながら売却方法を決めることが大変重要です。

Y様は無事に売却を終えて「無事に買い手が見つかってほっとした」とお喜びでした。

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの60代のお客様です。
お父様がお亡くなりになられて、ご実家の一戸建てを相続することになりました。

不動産売却は初めてだったので、様々なサイトで空き家売却について調べていると、空き家売却に適用できる節税制度があることを知り、専門家に相談しながら利用したいと考えています。

お父様が亡くなられたことをきっかけに引っ越しをされてご実家は空き家状態になったため売却を望まれています。
節税制度が自分の物件には適用されるのかを一番気になられています。

T様が一番気になっていたことは、「使える節税制度があるなら使いたい」ということでした。
そのためインターネットで「船橋市　不動産会社　税理士」と検索をしました。

比較や税理士の紹介が並んでいた中で、不動産会社のホームページを２件見つけました。
その中で

• 税理士の資格を有する宅建取引士がいる
• 不動産取引にかかる税務上必要な手続きもフォローする

と書かれていたことに惹かれて、相談することにしました。

T様が気になられていた売却時の節税制度とは「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例のことでした。

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例とは、被相続人が住まわれていたご実家や、お持ちだった土地を、相続人が売却する際に譲渡所得から3,000万円が控除されることです。

特例を利用するためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。

【特例を適用できる条件】

• 相続直前までに、被相続者が1人暮らしをしていた建物であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建設された建物で、区分所有登記がされていないこと
• 建物を取り壊している、または耐震リフォーム（※耐震基準の改正が行われた2000年以降）がされていること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却し終えること

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの適用となります。

T様の場合は、相続したご実家が2010年にリフォームしていたため「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が無事に適用できます。

売却手続きを進めて約6カ月で買い手が見つかりました。
3,000万円以下で空き家を売却したため「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が適用できました。
適用となったお陰で税金の支払いはなく、T様も喜ばれていました。