【船橋市版】不動産相続に
関する悩みを解決した事例

• 1. 船橋市にお住まいのG様が、「遺言書の指定では、兄弟共有名義で相続する予定になっていた土地を、単独での相続に変更した事例」
• 2. 船橋市にお住まいのE様が、「兄弟で実家を相続したが、兄だけが居住するため代償分割した事例」
• 3. 船橋市にお住まいのF様が、「相続したマンションを売却した事例」

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの50代であるG様は、3人兄弟のご長男です。
お父様が亡くなられて、土地の相続が発生しました。

事前に用意されていた遺言書では、3人兄弟の「共有名義にする」と書かれていましたが、G様は経営する会社の関係から、その土地を活用したいと考えていました。

G様のお父様は息子たち3人へ土地を「共有名義」で遺すと遺言書に書いていました。

G様以外は土地を活用する意思はなく、G様が使いたいのなら使ってもらっても良いとの意向でした。
しかし一度「共有名義」で相続し、後に買い取る流れになると税金が発生すると知ったG様は、最初から1人で土地を相続して他の遺産は兄弟に譲りたいと考えています。

お父様は幸い株や債券といった金融資産も豊富にお持ちでしたので、金融資産のほぼすべてを他の2人に渡せばほぼ均等に相続できる状況です。

G様はまず不動産会社が比較できるサイトを、インターネットで検索しました。
その後船橋市内の「オススメランキング」に掲載されていて

• 地元密着で、通いやすい場所

を基準に不動産会社を決められました。

今回、G様はお父様が遺した遺言書とは違う形での相続を希望されています。
「遺言書」とは違った相続方法にするためには「遺産分割協議書の作成」が必要です。

以下で流れを詳しく説明します。

遺言書通りや、法定相続分通りの遺産分割であれば不要ですが、それ以外の方法で遺産分割をする場合は「遺産分割協議書」が必要です。

「遺産分割協議」とは、法律で決められた相続人が全員参加して、財産の分け方を決める手続きのことです。

遺産分割協議書の作成手順
1.相続人を確定する
2.被相続人の所有財産を確定する（借金等のマイナス分も含む）
3.遺産分割協議を行う

相続者全員と（もしいたら）遺言執行者からの合意が必要です。

もっと詳しく知りたい方は、以下のサイトをご覧ください。
参考：法務省民事局｜不動産を相続した方へ

G様の場合は遺言書とは違う形で相続をするために、その土地で初めて「遺産分割協議」を行い、土地を単独で相続する内容に変更する事にしました。

今回の場合、全員が既に同意しているので、相続する土地の価値を査定し、金融財産に関する取り分を調整すれば解決します。

土地を査定し、それをG様単独で相続した分、他のご兄弟に多く金融資産を分配する内容で遺産分割協議を行い、全員の合意を得られたため無事に土地を単独で相続することができました。

その後G様の名義になった土地を約6か月後に売却することができ、大変喜ばれていました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの40代E様です。2人兄弟で5つ下の弟様がいらっしゃいます。
お母様が亡くなられ、2人でご実家を相続することになりました。

E様は不動産のままだと分けづらいので、売却して現金を等分する形を希望されていましたが、実家暮らしをしていた弟様はバリアフリー設計に建て替えをしたばかりで、そのまま住み続けることを望まれており話がまとまっていません。

弟様はお母様と実家暮らしをされており、そのまま実家に住み続けることを望まれています。
E様は既に家を出られているため、現金での受け取りを望んでおり結論が出ずに平行線状態です。2人ともが納得できる解決策がないか気になられています。

最初にE様は近隣の不動産会社を一通り調べました。
その中でも

• 不動産についての情報等が細かく、分かりやすくまとめられていた
• 家族間の和解と協力を促進するためのポイントが書かれていた

弟様と相続をきっかけにやや険悪になっていることを気にされていたE様は円満な解決ができそうだと選ばれました。

遺産の分割方法は、主に以下の4つがあります。

1.　現物分割
（現物のままで分配する＝土地なら土地のままで相続する）
2.　代償分割
（1人もしくは複数人に相続分以上を分配して、多い取り分をお金で返すこと＝1人が不動産をもらって、多い分をお金で調整して返す）
3.　換価分割
（相続財産をお金に変えた状態で分配すること＝相続不動産を売却して代金を分ける）
4.　共有分割
（相続分を共有する方法＝1つの不動産を兄弟で共有する※売却が難しくなることや権利関係が複雑になることが多い）

E様の場合は2.　代償分割が適していると判断しました。
代償分割について以下に詳しくまとめます。

今回のE様の場合だと、弟様に相続不動産である「実家」の相続権利を譲って、弟様は約2,480万円の価値がある家の半額相当1,240万円をE様に金銭で支払うことで成立します。

このように、代償分割にすれば金銭によって相続価格の公平さをとることができます。

主なメリットは

• 公平に遺産分割ができる
• 思い入れがある不動産でもそのまま残すことができることです。

主なデメリットは

• 代償金を支払うことができなければ利用できない
• 不動産は評価額が固定ではないため、価格設定でトラブルになる可能性があることです。

今回はE様の弟様に代償金を支払える現金があるのか、その金額をE様が受け入れられるのかが大切になってきます。

最終的にE様と弟様の間で代償分割をするということで意見が一致しました。
お互い納得する形で相続が終えられて、ご満足されており「専門家のアドバイスを聞いて進めてよかったね」と2人で一緒にお帰りになりました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住まいの50代F様です。
F様が幼いころに離婚をして独身だったお父様が急に亡くなられて、マンションを相続しましたが税金や不動産経営に馴染みがなく、相続税の支払いをどのように行っていったらよいのかがわかりません。

F様は今まで不動産に関わったことがない状態で、お父様が他界されました。
マンションを相続することになりましたが、相続と税金支払い手続きを、もれなくスマートに処理したいと考えています。

まずF様はインターネットで「船橋市」「不動産」「相続相談」と入力して、おすすめ不動産会社を検索できるサイトを見つけました。

その中で

• 税務相談までトータルサポート
• ただ適正価格を提案するだけでなく、個別の事情にも配慮した「勝負できる価格」の提案がある

という文言に魅力を感じて、不動産会社を決められました。

前提として、相続税は支払いが必要な場合と不要な場合があります。
相続税の課税対象となる遺産の合計が、計算式が決まっている基礎控除額よりも下回っていれば不要です。

＜補足：相続税支払いが必要なケース＞
遺産の総額（課税対象のみ）＞基礎控除額（3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）のとき

国税庁のホームページにておおよその相続税計算もできます。
参照：国税庁｜国税庁 相続税の申告要否判定コーナー

相続したマンションの使用用途として、主に3つの方法が挙げられます。

1.　自分で使用する
2.　売却する
3.　賃貸に出す.

以下でそれぞれの方法について詳しく説明します。

必要な税金：相続税（節税効果なし）、固定資産税、都市計画税

必要な税金：相続税、譲渡所得税

必要な税金：相続税、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税

F様の場合、相続税の支払いは不要でした。
その上で売却と賃貸におけるメリット・デメリットや税金について実際の数字で比較検討されて、売却を選ばれました。

その後F様は、相続マンションをお父様の名義からF様本人に名義を変更して、マンション売却をスタートさせました。
5か月後に買い手が見つかり「無事に終わって良かった。色んな視点からアドバイスをもらえて安心して売却までできた」とほっとされたご様子でした。