【2023年版 総合】
船橋市 不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

船橋市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。
2021年から2022年にかけて平均売却金額は152万円上昇し、前年比4.02%増加となりました。
売れた物件の中身を見ると「面積」や「築年数」に大きな違いはなく、エリアの住宅需要が高まり、売却価格が上昇してきているのがわかります。

エリアとしては習志野台が両年とも人気でした。
変化が見受けられるのは、2021年は藤原で取引が多く行われたのに対して、2022年は夏見や芝山といった中央部に人気が集まりました。

【船橋市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

2024年以降の一戸建て
（築古・中古）需要予測

船橋市の一戸建て需要は、2024年以降も高くなると判断しています。

船橋市において2021年から2022年に中古一戸建ての取引価格は上昇傾向にありました。
この動きは2023年の動きとしてはやや落ち着いているものの、引き続き堅調に需要が集まる可能性が高いと見込んでいます。

その理由として、船橋市は定住意識が大変高く、住民の8割が「住み続けたい」と回答していることが挙げられます。
その上で現状維持ではなく市としてふなばし「メディカルタウン」構想で「健康寿命日本一」を目指している等住みやすいまちづくりが人気をさらに高まり、人口増加を後押しすると予測しています。

具体的にふなばし「メディカルタウン」構想を読み解くと、高度医療の充実を図って、質の高い医療が提供できるように医療センターの移転や、海老川上流地区周辺で新駅の誘致を計画しています。

このような動きから船橋市は2024年度も特に船橋市の中央部で、戸建て需要が集まる傾向が続くと予測しています。

参照：船橋市役所政策企画課「ふなばしメディカルタウン構想」
参照：船橋市役所企画財政部政策企画課「（仮称）ふなばしメディカルタウン実現方針」

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

船橋市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
2022年までの価格は上昇傾向にあり、4万円（0.01%上昇）しています。

2021年から2022年に取引された物件の特徴を比較すると「専有面積が狭く」なり「築年数は古く」なりましたが、土地単価が上昇していたため平均売却価格はほぼ横ばいです。

エリアとしては、習志野台・前原西・本町・宮本地域での取引が両年とも人気でした。

【船橋市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

2024年以降の中古マンション
需要予測

船橋市の中古マンション需要は、2024年以降も安定してあると判断しています。
理由としては、人口増加し続けていることに加えて、大規模な開発予定が複数進んでいるためです。
例えば2018年に閉店した西武船橋店跡地は、再開発計画が決定し千葉県で1番高い超高層タワーマンションが建設される予定です。
さらにマンションには商業施設が付くことも決まっています。駅近くでの買い物がより快適にでき、より住みやすい環境になることが期待されています。

このように船橋市自体の満足度の高さに加えて、人口増加や開発予定などの好条件が影響して中古マンション需要は引き続き安定していくと見込んでいます。
しかし主要駅の周辺である本町は人気が大変高く、約74万円を記録しています。これは船橋市の平均土地価格の約3倍です。
特に注目のエリアとしては習志野台や前原西周辺が挙げられます。

参照：東京新聞「千葉県内一の高層ビルをJR船橋駅南口に建設へ」

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

船橋市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
2021年から2022年にかけて、平均売却金額は1,010万円上昇し、前年比＋38.7%となりました。

取引された土地の特徴としては「面積が広く」なりました。
エリアとしては、二和西周辺が人気です。

【船橋市で売れた土地の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ／レインズ

2024年以降の土地需要予測

船橋市の土地需要は2024年以降も高いまま続き、坪単価は上昇傾向であると判断しています。
船橋市の人口は10年間安定して増加しており定住意識も8割と大変高いために、この需要の高さが続くと判断しました。

確かに船橋市も日本全体の動きと同様に少子高齢化の影響は受けています。
しかし全般的な人口増加の動きと地域ごとに細やかな「地区計画」を立案して開発を進めて住民の満足度を向上し続けている結果、安定した需要の創出が維持されています。

例えばJR東船橋駅周辺では、駅前に日常的に立ち寄れるようなお店があまりないことで、商業施設の不足が生活しやすい地域に対する課題となっています。
そうした地域の課題に対して、船橋市として空き店舗対策事業補助金等の個店向け支援制度を出す、用途の制限をかけて景観を守るなどをしています。

こういった船橋市全体の「住みやすさ」向上の動きによって、2024年以降も需要は安定していると見込んでいますが、今後の少子高齢化の動きを踏まえるとこの需要が高まっている状況を逃さないようにするとよいでしょう。

参照：船橋市役所 都市計画課｜地区計画制度について
参照：船橋市役所 商工振興課｜市内の個店（主に飲食業・小売業・サービス業）向け支援制度

人口推移と人口増加率

船橋市は、令和5年4月時点では全国市町村（特別区を除く）で21番目に人口が多い地域です。
1920年からゆるやかに人口増加し続けており、市民意識調査での定住意向も8割と高くなっています。

特に南部・西部地域は人口が増加しており、若い世代が多いです。
一方で北部・東部・中部地域は人口減少しており、高齢化が進んでいます。
また、外国人人口が増加しており平成27年と比較して約52%増加しています。

年齢構成について

船橋市の人口は令和5年4月時点で、0～14歳の年少人口が78,998人（12.2%）、15～64歳の生産年齢人口は413,329人（63.8%）、65歳以上の老年人口は155,270人（24.0%）という年齢構成となっています。
年少人口の割合が減っている中、老年人口の割合は上昇を続けており、少子高齢化の影響が表れています。

世帯数について

世帯数の状況としては令和5年12月現在、推計300,879世帯です。
令和4年12月時点では推計297,080世帯、令和3年12月時点では推計293,788世帯と、年々世帯数が増加しています。核家族や単身世帯が増加しています。

参考：船橋市役所 デジタル推進課「令和 2 年国勢調査 人口等基本集計結果（確報値）について」
参考：船橋市役所「船橋市まち・ひと・しごと創生総合戦略」