【船橋市版】不動産相続に関する問題を解決した事例

• 1.船橋市にお住まいのN様が、「相続前に家族信託制度を活用して実家を売却した事例」
• 2.千葉市にお住まいのS様が、「相続した船橋市の実家を解体せずに、そのまま売却した事例」
• 3.練馬区にお住まいのK様が、「相続後、長年管理していた空き家を売却した事例」

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

相談に来られたのは、船橋市に住む50代のお客様です。
ご実家に1人で住まれているお母様に軽度の認知症が発症し、今後症状が悪化するようであれば老人ホームへの入所を考えられています。

N様には弟様がいますが、それぞれ家族がいるため、2人ともお母様への金銭サポートはされておらず、老人ホームの費用も負担する余裕はありませんでした。

お母様ご本人も、お子様に迷惑をかけたくないと思われており、実家を売却して将来老人ホームの費用に充てられるよう準備をしたいと思われたそうです。

N様は不動産の相続に対しての知識があまりないため、相続に詳しくて自分達の希望をかなえてくれる不動産会社を探しました。
ホームページを見ていくつか問い合わせしましたが、

• 希望がかなえられる提案をしてくれた
• 相続に関しての知識が豊富で安心感があった

不動産会社を訪問し、話を聞きに行くことにしました。

N様のケースでは、「家族信託」を提案しました。

理由としては、家族信託であれば認知症が進行した状態になった際に、ご家族が実家を売却することができます。
さらに売却金はお母様の財産となるためN様と弟様が金銭面をサポートすることなく、お母様の老人ホームの費用に充てられるためです。

家族信託とは、自分の財産を信頼できる家族に託し、あらかじめ定めた信託目的に従って、管理する財産管理方法です。

N様の場合は、もし何も準備をしないままでお母様の認知症が悪化してしまった場合、成年後見制度を利用するしかありません。
しかし、成年後見制度は準備から完了までに6ヶ月以上かかってしまうこともあり、時間と手間がかかります。
そのため認知症が悪化する前にお母様から「家族信託」の同意を得て、N様が「受託者」となり、お母様のご実家や財産を管理できようになれば、もし認知症の進行が進んだとしても望まれたタイミングで実家の売却活動を始めることができます。

【家族信託の仕組み】

実家を売却した場合は、売却益はあくまでもお母様の財産となるため、N様が受託者として管理される事に弟様も納得されました。

参考：法務局｜家族信託とは？

数年後、お母様は老人ホームへ入所されることになり、ご実家の売却依頼をいただきました。その後約4か月で買い手が見つかり、無事に売却活動を終えられました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

S様は千葉市にお住いの40代のお客様です。
船橋市に1人で住まれていたお父様が亡くなり、兄弟がいないため実家を相続することになりました。
S様はすでに千葉市に持ち家があるので住まわれる予定がなく、会社の同僚が相続した実家を賃貸に出して家賃収入を得ているという話を聞き、自分もやりたいと不動産会社への相談を決めました。賃貸できる物件かどうか判断してほしいと考えています。

S様は不動産に関する知識や経験が0の状態です。
ただ同僚も不動産知識がない状態から始めて、賃貸経営がうまくいっていると聞き自分もやってみたいと思われました。

S様は、賃貸ができる物件かどうか判断するのは地域の事情に詳しい不動産会社が適していると考えて、インターネットで船橋市にある不動産会社のホームページを数社確認し、訪問しました。

その中でも、

• 不動産投資による資産運用の知識が豊富だった
• 丁寧にわかりやすく説明してくれる担当者だった

ことなどが決め手となって、依頼する不動産会社を決められました。

S様が相続した船橋市の実家は、駅から近くて需要が見込まれる立地にありました。
しかし調査の結果築年数が経っていて外装、内装ともに不具合が発生するリスクが高い状態なので、戸建て賃貸経営は費用かけてリフォームしないと難しいことが分かりました。
S様にも、物件状態をお伝えしたところ費用はかけたくないとの事でしたので、売却の方法についてご説明しました。

築古の物件を売却する方法は、主に3つあります。

いずれの売却方法にもメリットとデメリットがあり、物件によってどの方法が適しているか変わってきます。

S様のケースでは

• S様が解体の手間をかけずに売却することを望まれていた
• 立地条件が良いため需要が見込まれる

ことから、「古家付き土地として売却する」ことを提案しました。

立地条件が悪ければ、売却に時間がかかる可能性が高いですが、立地が良ければ注文住宅を建てたい人が購入するケースが多いのです。

検討された結果、S様は古家付き土地として売却することに決められました。
3か月後に予測通り、注文住宅を建てる目的の買い手が見つかり、解体費用分で値引きすることで契約がまとまりました。

当初は賃貸として貸し出し、家賃収入を得たいとお考えだったS様ですが、築古物件の修繕リスクを理解され、最終的には満足していただけました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

練馬区にお住まいの60代のお客様です。
10年前に船橋市にお住まいだったお母様が他界され、ご実家を相続されました。
K様は相続登記の手続きを終えたのち、お子様が将来使うかもと、売却はせず定期的に通って大切に手入れをしていました。
しかし、お子様はマンションを購入され必要もなくなり、だんだん管理の手間が大変になってきたので売却を検討しています。

ご実家は使用していない状態ですが定期的に清掃しているために、光熱費や固定資産税がかかっており、管理の手間だけでなく金銭面でも負担を感じています。

K様は不動産に対する知識がなく、ご実家の売却についてプロに相談したいと思われて、実家がある船橋市の不動産会社をインターネットで検索されました。

複数社調べた中で

• 空き家に関する事例が載っていた
• 不動産の相続や売却に関して無料相談を行っている

不動産会社のホームページが気になり、連絡してみました。

K様は、「売却するかどうかの判断材料」を求めておられたので、仮に今後管理できなくなったことを想定して、空き家を放置した場合のリスクについてお話ししました。

空き家を放置するリスクは、大きく分けて4つあります。

【建物の老朽化が進むリスク】

家は定期的に管理しないと老朽化が早まり、最悪のケースでは倒壊する危険性があります。
万が一、倒壊して隣の家や通行人に危害を与えた場合は、損害賠償される可能性があるのです。
また、放置している空き家は、害虫や害獣（野生動物）の棲み処となりやすく、衛生的な問題で近隣に迷惑をかける可能性もあります。

【特定空き家に指定されるリスク】

空き家を放置した場合、行政から特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家とは、そのまま放置することが不適切な状態にある建物のことで、指定された場合は固定資産税が最大6倍に増額される場合も考えられます。

参考：空家等対策の推進に関する特別措置法 | e-Gov法令検索

【社会に迷惑をかけるリスク】

空き家は、過去に振り込め詐欺のアジトや違法薬物の取引場所として使用されており、犯罪に使われるケースが増えています。
空き家を放置することは、社会に迷惑をかけることにつながってしまうのです。

【放火のリスク】

放置された空き家は、外から見て使われていないと判断されやすく、放火される危険性があります。
放火で隣家に延焼した場合は基本的に所有者に責任はありませんが、重大な過失があると認められる場合は損害賠償を負う可能性があるため注意が必要です。

2.「結果」

K様は、適切に管理されていない空き家を所有するリスクを理解され、売却することを決断されました。
思い出があって手放したくない気持ちもありましたが、今後も適切な管理ができるとは限らず、所有し続けるデメリットのほうが大きいと判断されたようです。

K様のご実家は築50年と築古の物件でしたが、適切に管理されていたことも功を奏し、売却開始から5ヶ月で無事に買い手が見つかりました。