【船橋市版】相続不動産の「税金」に関する悩みを解決した事例

• 1.東京都にお住まいのS様が、「相続した実家の税金負担を避けるために売却した事例」
• 2.東京都にお住まいのN様が、「税金滞納で差し押さえられていた船橋市の実家を相続し売却した事例」
• 3.船橋市にお住まいのY様が、「相続する予定の実家を売却するに際し、相続前後のどちらで売却した方が節税できるか検討した事例

相続物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの40代のS様です。
船橋市で一人暮らしをしていたお母様がご逝去され、一戸建てのご実家をS様3兄弟で相続しました。
東京に生活拠点があるS様兄弟は、誰も移り住む予定はありません。

相続が初めてのS様兄弟は、ご実家を所有しているだけでも税金が発生すると親戚から聞きました。
税負担が少なければいつか使うかもしれないのでそのまま持っておいても良いかと思いましたが、移り住む予定もないため、負担額が大きければ売却したいと考えています。

比較的時間に余裕のあるS様が兄弟を代表して不動産会社に相談することにしました。
インターネットで検索していると、

• 税理士であるスタッフがいる
• 相続相談から売却まで対応している

ということが自分の悩み解決につながると思い、相談する不動産会社を決めました。

S様は相続が初めてで、特に「維持するのにかかる税金面」を不安に思われていたため、維持する場合にはどのくらい税金がかかるのかを説明しました。

S様のご実家は敷地面積200㎡以下のため、各税金の計算式は以下になります。

• 固定資産税＝「課税標準額×1.4%×1/6（住宅用地の特例）」
• 都市計画税＝「課税標準額×0.3%×1/3（住宅用地の特例）」

※敷地面積が200㎡を超えている場合は、計算方法が若干異なります。

課税標準額とは、

• 固定資産税の計算基準となる不動産の価値のことです。

住宅用地の特例とは、

• 住宅用地の特例とは、不動産の固定資産税における特例措置のことです。
• 敷地面積200㎡まで「固定資産税は1/6」、「都市計画税は1/3」の軽減率です。

以上を踏まえて計算すると、S様のご実家の固定資産税は約10〜15万円程と予測されます。

S様兄弟で毎年の固定資産税負担を考慮した結果、売却することを決断され、約7ヶ月で買い手が見つかり無事に売却できました。
税負担を負い続けることがなくなったことに加えて、売却益を3人で分け合うことができたため、S様兄弟3人は大変満足されていました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は、東京都にお住まいの40代のN様です。
お父様がご逝去され、船橋市にあるご実家をN様1人で相続しました。
しかし、お父様は税金を滞納していたため、ご実家が差し押さえられていることがわかりました。

N様のお父様は1年前に倒れた後、寝たきりの状態になり会話も困難となっていました。
そのため、税金滞納によりご実家が差し押さえられていることは、お父様のご逝去後に初めて知りました。

東京でマンション暮らしをしているN様はご実家に住む予定はないため、ご実家を売却して収益を将来の備えにしたいと考えています。
そこで、税金滞納によって差し押さえられているご実家を売却できるのかどうか、不動産会社に相談しに行くことにしました。

船橋市の不動産情報に詳しい不動産会社をインターネットで探していると

• 税理士であるスタッフが税務上のサポートもしてくれる
• 相続物件で困っている人の悩みを解決した実績がある

ことが自分の悩みの解決に繋がると思い、相談する不動産会社を決めました。

N様には、まず「差し押さえの不動産」を売却できるのかについてお伝えしました。

結論として、

• 差し押さえられている不動産が競売にかけられる日までに、滞納していた税金を支払えば売却が可能です。

市区町村によっては滞納分の全額ではなく、一定額を支払えば残りを分割納付する形でも、差し押さえを解除してくれる場合もあります。

船橋市では、早期完納が見込まれる場合に分割納付の対応をしてくれる可能性が高いです。

税金滞納の解決にあたり、まずは滞納額の確認が必要です。
船橋市役所の税務課に問い合わせたところ、滞納税額は約140万円であることが分かりました。
N様が一括で納付できる額であったため、申し立てなどの手続きをすることで差し押さえは解除され、不動産の売却活動を開始することができます。

また、ご実家は船橋駅から徒歩15分と交通の便が良い立地であり、納税金額を上回る売却益になりそうであることをN様にお伝えしました。

競売開始決定通知が届いたばかりで競売予定日はまだ先であったため、滞納分の税金を全額支払ったことで、N様のご実家の差し押さえは解除されました。

その後、弊社で売却のサポートを行い、売却活動を始めてから約５ヶ月で無事売却が完了しました。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は船橋市にお住まいの60代のお客様です。
船橋市内にあるご実家で同居していたお父様が、老人ホームに入居することになりました。
Y様のご実家は4LDKで一人暮らしには広いため、お父様の老人ホーム入居を機にご自身も家を出ようと思っています。

お父様から「家は売るなり住むなりお前の好きにしてくれ」と言われているため、実家の売却を考えました。
しかし、売却をするなら相続前後でどちらが税金面で得なのかを知ってから売却のタイミングを決めようと思っています。

もし相続後の方が税金面の負担が少なく、手元に残るお金が多いのであれば、住み続けようと考えています。

Y様は船橋市にある地域に詳しい不動産会社に相談しようと決めました。
実際に船橋市内の不動産会社を何社か訪れ、

• 相続不動産の売却を得意としている
• 税金対策の提案をしてもらえる

といったことが決め手となり、依頼する不動産会社を選びました。

Y様の場合、相続前と相続後の両方で売却した場合、どちらが節税になるか説明しました。

＜相続前に売却する場合＞

• 売却に伴う所得税（譲渡所得税）が発生。
• 相続税はかからないが、売却益に対する税金が高額になる可能性がある。

＜相続後に売却する場合＞

• 相続税の申告が必要だが、「小規模宅地等の特例」が適用されれば土地の相続税評価額が80%減額される。
• 売却時に譲渡所得税が発生するが、相続税の軽減効果により、総合的な税負担が軽減される。

2. 小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続する土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
以下の要件を満たしていれば、適応となります。

• 被相続人と相続人が同じ家に住んでいた
• 相続税の申告期限（被相続人逝去後10カ月以内）まで被相続人がその家に住み、保有し続けること

Y様の場合、「小規模宅地等の特例」が適用されると可能性が高いため、相続後に売却する方が節税になると考えられます。

相続後に「小規模宅地等の特例」を利用して売却することが最も節税効果が高いとお伝えしたところ、Y様はご実家を相続するまで引っ越しを保留することにしました。
今後お父様がご逝去され相続が発生した際には、弊社に売却を依頼しに来てくださるそうです。