【船橋市版】「円滑な不動産相続」をするための生前対策の事例

• 1.船橋市にお住まいのA様が、「母親の認知症が悪化する前に、生前贈与を行い相続前の実家を売却した事例」
• 2.船橋市にお住まいのN様が、「一戸建てを売却してリースバックで住み続けることで、相続対策をした事例」
• 3.千葉市にお住まいのD様が「船橋市の実家を遺言書に沿って相続した事例」

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

A様は船橋市にお住まいの50代の女性です。
A様のお父様は同じ船橋市で一人暮らしをされていますが、軽い認知症を患っており、さらに最近進行が早くなっているそうです。
今後、お父様の症状がさらに悪化すると日常生活に支障をきたすため、A様とお父様は施設への入所を検討しています。

A様ご自身にはお父様の施設費用を負担できるほどの金銭的な余裕がありません。
しかし実家を売却できればまとまった現金を準備することができ、お父様が施設に入った際の入所一時金や毎月の費用を賄うことができます。

また、お父様の認知症がこれ以上悪化してしまうとご実家の売却手続きや資産管理等が難しくなるため、生前贈与で父親の資産を受け取り、A様自身が管理したいと考えられています。

A様はご実家の売却相談をするために船橋市内の不動産会社を探されました。
家の近くにある不動産会社を数件ピックアップしてからホームページを見比べ、

• 「生前贈与」のサポートを受けられる
• 税理士の目線から不動産に関する相談に対応してもらえる

ことが決め手となり、相談する不動産会社を決められたそうです。

A様のケースでは、まず「生前贈与」にてお父様からご実家を譲り受けて、「相続時精算課税制度」で贈与税を非課税にするという提案をさせていただきました。

生前贈与とは、被相続人が生存中に他者に財産を譲渡することを指します。

A様の場合、お父様の認知症が進行した際には「資産が凍結状態になる」可能性があるため、このままではお父様名義の実家を売却するのが困難になる恐れがあります。

現時点でお父様の意思決定能力はまだ損なわれておらず、施設費用にあてるのならば、認知症がさらに進行する前に、生前贈与の形で実家の土地と建物をA様が引き継いだ方がよいでしょう。

A様が「生前贈与」による贈与税の負担を懸念していたため、「相続時精算課税制度」の利用について提案いたしました。

「相続時精算課税制度」は、生前贈与で2,500万円までの贈与税を先送りできる制度です。
贈与者が亡くなった際に、生前に贈与された財産も相続財産として含め、相続税の課税対象となります（税額が精算されます）。

A様のご実家は築年数と地域相場から2,000万円くらいであると想定していたため、相続時精算課税制度の適用できると判断しました。

A様は売却手続きを行った結果、約4ヶ月後に買い手が見つかり、お父様も施設に入所されました。
売却で得た資金を施設の利用料にあてています。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

N様は船橋市にお住まいの70代の男性です。
相続の生前対策として住み替えを検討されています。
2人のご子息が海外で生活しており、将来的に相続が発生した際に不動産を残すこと自体がご子息たちにとって負担になると考えています。

現在の自宅（一戸建て）を売却して現金化しておくことで、将来的にご子息たちが相続手続きをスムーズに進められるようにすることを望まれています。
加えて、N様が売却後に借りる住まいについてもあわせて相談したいと思われています。

N様は「相続」に対して強みがある市内の不動産会社をインターネットで調べて、何件か相談をしに行きました。

その中で

• 親身になって相談を聞いてもらった
• 自分が想定していたよりも最適な提案をしてくれた

ことが自分の悩み解決につながると思い、依頼する不動産会社を決定しました。

N様から詳しくヒアリングしてみると、実は住み慣れた自宅を離れることに抵抗がある事がわかりました。
そこで、

• ご自宅である一戸建てを売却したい
• 住み慣れた自宅から離れたくない

を叶えることができる「リースバック」を提案いたしました。

リースバックとは、売却した後もそのまま同じ物件に住み続けられる制度です。

リースバックを利用すれば、N様はご自宅を不動産会社に売却し、売却したご自宅を不動産会社から賃貸物件として借りて住み続ける事ができます。

以下にリースバックを利用した場合のメリットとデメリットについてまとめました。

リースバックに関してはトラブルも多いため、国土交通省が発行している「住宅リースバックに関するガイドブック」もご参照ください。

参考：国土交通省住宅局｜住宅のリースバックに関するガイドブック（PDF形式）

メリットとデメリットはあるものの、リースバック制度は「住む場所を変えずに自宅を現金化できる」という点で、N様にとって課題の全てを解決する方法になりました。 結果、ご自宅を売却した後にリースバックを利用して、今もご自宅に住まわれています。

売却物件 概要

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相談にいらしたお客様のプロフィール

D様は千葉市にお住まいの50代の女性です。
船橋市のご実家で一人暮らしされていたお父様がお亡くなりになり、預貯金や不動産をD様姉妹が相続することになりました。
詳細な内容に関しては、遺言書が残されていました。
来店される前の時点ではまだ遺言書を開封していませんでしたが、どんな内容であっても遺言書通りに相続して遺産分割トラブルを避けたいと、D様ご姉妹はお考えです。

お父様は「自筆証書遺言」を残されていて、検認手続きをする前の段階です。
内容はわからないものの、D様ご姉妹とも遺言書に書かれている通りに相続をするのがいいだろうとお考えでした。
また、D様は千葉市、妹様は大阪府にお住まいのため、ご実家を姉妹どちらが相続しても住む予定がなく、売却をする方針です。

D様は必ず実家の売却が発生するので、選び方に検討のつかない税理士や弁護士に相談する前に、ご実家がある船橋市の相続に詳しい不動産屋さんに相談することにしました。 インターネットで検索し、順番にホームページを見ながら、

• 相続相談から売却サポートまで一貫対応している
• 税理士等、他の専門家も必要に応じて紹介してくれる

という点が決め手となり、相談する不動産会社を選びました。

まだ相続手続きを進める前の段階であったので、一般的な相続の手続きに関してのご助言をするところから始めました。

相続の際、遺言書が残されている場合は、最初に遺言書の確認をしなければなりません。

遺言書には以下の種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

公証役場や法務局が保管している場合は、検認手続きをせずに開封して確認することができます。
検認手続きが必要な遺言書を開封してしまうと、法律違反となり「5万円以下の罰金」が課せられたり、相続人間でのトラブルに発展したりする場合があります。
遺言書を見つけた場合は、開封せずに検認の手続きを申請しましょう。

D様のお父様は「自筆証書遺言」を自宅に保管されていたので、検認手続きが必要となります。
自筆証書遺言の検認手続きの流れは、以下のようになります。

1.必要な書類を用意する
2.家庭裁判所に検認の申立をする
3.家庭裁判所から検認期日の通知が来る
4.検認日に家庭裁判所に行き、検認に出席する
5.遺言書の原本と検認済証明書を受け取る

検認手続きを終えて遺言書の内容を確認すると、ご実家はD様が相続し、預貯金は妹様が相続する内容でした。
遺言書に沿って相続することを決めていたD様ご姉妹は、遺言書通りに相続されました。

D様は弊社に仲介での売却を依頼し、5か月後に無事に売却することができました。
売却益は妹様が相続した預貯金とほぼ変わらなかったようです。
D様のお話では、近くに住むD様には不動産、遠方に住む妹様には現金にした方が、相続手続きや不動産売却の手間が減らせるだろうというお父様の配慮だろうと仰っていました。